Steuern sparen als Vermieter! – Die Checkliste!

Steuern sparen als Vermieter – Als Vermieter sollte man immer bedenken, dass die Einkünfte einkommensteuerpflichtig sind. Aus diesem Grund muss man sich auch hier Gedanken mache, wie können Sie als Vermieter Steuern sparen? Aber auch, wie können Sie durch Vermietung gezielt Ihre Steuerlast minimieren.

Steuern sparen als Vermieter

Vermietung ist meist ein starres aber auch konstantes passives Einkommen. Das heißt, dass Sie im Normalfall bis auf wenige Mieterwechsel, Renovierungen und kleinere Verpflichtungen nichts mit dem Objekt zu tun haben. Also wie können Sie dann bei der Vermietung Steuern sparen?

Es funktioniert genauso wie auch bei anderen Einkunftsarten. Das heißt, durch Struktur, Planung und an alle Abzüge denken. Doch welche Abzüge gibt es eigentlich?

Fahrkosten

Wie bei allen anderen Einkunftsarten können Sie auch hier durch die Fahrtkosten Steuern sparen. Diese Fahrtkosten können mit 30 Cent je Kilometer angesetzt werden. Typische Fahrten sind bei einer Vermietung zum Beispiel die Fahrt zur Hauptversammlung, die Besichtigung der Immobilie oder auch beim Wechsel des Mieters. Das heißt jede Fahrt die Sie im Sinne der Vermietung ausführen kann mit 30 Cent je Kilometer angesetzt werden.

Beachten Sie aber, dass Fahrten bei der Besichtigung zum Kauf nicht als Werbungskosten abgezogen werden können, sondern zu den Anschaffungskosten zählen. Das heißt, diese müssen über die Laufzeit von 50 Jahren abgeschrieben werden.

Tipp: Rechtlich steht es Ihnen zu, dass Sie einmal pro Jahr die Immobilie besichtigen dürfen. Damit Sie sich über den Zustand der Wohnung oder des Hauses einen Überblick verschaffen können.

Bankgebühren

Viele Vermieter haben für ihre Immobilie ein gesondertes Bankkonto. Aus diesem Grund können Sie die Kontoführungsgebühren die für dieses Konto anfallen uneingeschränkt als Werbungskosten abgezogen werden.

Des Weiteren können die Schuldzinsen, die Sie für die Finanzierung des Objekts zahlen, als Werbungskosten abgezogen werden. Über die Finanzierung der Immobilie hat man Steuersparpotenzial. Die Schuldzinsen werden im besten Fall samt Tilgung durch den Mieter getragen.

Arbeitszimmer

Wenn Sie für Ihre Immobilien ein gesondertes Zimmer zur Aufbewahrung der Unterlagen oder zur Erledigung der Tätigkeit benötigen, dann können Sie diese Kosten als Werbungskosten absetzen. Es ist jedoch nicht jedem möglich. Die Finanzverwaltung akzeptiert dies meist nur, wenn mehrere Immobilien verwaltet werden. Eine bestimmte Anzahl gibt es nicht.

Zum Arbeitszimmer gehören neben der Miete und den Nebenkosten auch die Einrichtung des Zimmers. Wenn Sie in der eigenen Wohnung wohnen, dann können Sie alle laufenden Kosten anteilig absetzen. Das heißt, es wären Grundsteuer, Abwasser, Strom, Versicherung und Zinsen als Werbungskosten abziehbar.

66 % Regel Vermietung an Nahe Angehörige

Die wohl wichtigste Regel bei der Vermietung ist die 66 % Regel. Diese Regel sieht vor, dass die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen entsprechen muss. Sollte das nicht der Fall sein, wird das Finanzamt die Werbungskosten entsprechend kürzen. Das kann teuer werden. Stellen Sie sich vor, dass Sie von allen Werbungskosten nur noch 50 % abziehen können und die restlichen 50 % selbst bezahlen müssen.

Beachten Sie, dass 66,01 % mehr als 66 % ist. Das ergibt sich aus dem Gesetzestext.

sonstige Anschaffungen

Zu den Werbungskosten zählen auch die Anschaffungen die Sie im Rahmen der Vermietungen haben. Das heißt die Anschaffung eines Laptops, eines Schreibtisches oder eines Smartphone. Diese Liste kann noch erweitert werden und ist grundsätzlich nicht begrenzt.

Diese Anschaffungen werden über eine bestimmte Laufzeit abgeschrieben. Sollte es sich um geringwertige Wirtschaftsgüter handeln, können diese sofort abgeschrieben werden.

Laufende Kosten

Zu den laufenden Kosten zählen die Grundsteuer, Versicherung, Abwasser usw. Das heißt, dass Sie alle Aufwendungen absetzen können. Ebenfalls die Aufwendungen die Sie über die Nebenkostenabrechnung in Rechnung stellen. Das ist möglich, soweit Sie diese vorher als Einnahmen erfasst haben.

Beachten Sie, dass auch Sie das Büromaterial und die Telefonrechnung ansetzen können. In diesem Fall ist auch eine pauschale von je bis zu 120 € möglich.

Zinsen

SteuertippWenn Sie eine Immobilie finanzieren und gleichzeitig noch die Steuerbelastung drücken wollen, sollten Sie Zinsen Vorauszahlen. Das ist über Damnum bzw. Disagio möglich. Sie zahlen hierdurch Zinsen für ein Darlehen voraus.

Jedoch sollten Sie aufpassen. Die Vorauszahlung darf den Zeitraum von fünf Jahren nicht überschreiten. Des Weiteren müssen die Vorausbezahlten Zinsen angemessen sein. Ansonsten droht eine Verteilung auf die einzelnen Jahre.

Plausibel?

Bedenken Sie aber, dass Sie auch hier die Strategie der Problemvermeidung nutzen sollten. Werbungskosten können nur soweit und solange uneingeschränkt bzw. ohne Nachfrage abgezogen werden, wenn diese plausibel sind.

Vor allem bei übermäßigem Abzug von Pauschalen werden Sie Probleme bekommen. Diese Probleme wirken sich dann aber in Zukunft auf Ihre gesamte Steuererklärung aus. Das heißt, dass Sie nur Werbungskosten und Pauschalen ansetzen dürfen, welche wirklich entstanden sind.

Sonstige Anträge / Hinweise

Vergessen Sie niemals die Abschreibung. Diese wirkt sich in der privaten Einkommensteuererklärung mit 2 % aus. In früheren Jahren kann es zu einer Abweichenden Abschreibung kommen.

Auch für Vermieter gilt es die richtigen Anträge zu stellen. Diese können Sie wie ein Arbeitnehmer oder Unternehmer nutzen.

Beachten Sie auch die Sondervorschriften für Denkmalgeschützte Objekte und die Steuerfreiheit bei Verkauf nach 10 Jahren.

Auf diese Weise können Sie als Vermieter bei der Einkommensteuererklärung erheblich Steuern sparen.

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